Жилищные споры

Здесь вы сможете ознакомиться с ценами на мои услуги

Право на жилище гарантировано Конституцией РФ. Однако, к сожалению, для того, чтобы реализовать это право, уходят годы. Объясняется это многими причинами: и постепенный переход от государственной к частной собственности, и несовершенство и нестабильность действующего жилищного законодательства. Если, к примеру, 20 лет назад гражданин, признанный по решению суда утратившим (или не приобретшим) права пользования жилым помещением, в большинстве случаев подлежал выселению на прежнее место жительства, то в настоящее время закон спокойно предоставляет возможность выселить человека «с чемоданом на улицу». Насколько оправдает себя эта, с позволения сказать, система – покажет время, сейчас я бы хотел вкратце рассказать, каким образом можно защищать свои права и для чего необходим адвокат по жилищным спорам.

Рассмотрим некоторые наиболее часто встречающиеся в практике ситуации.

1. Споры о признании права пользования жилым помещением, либо признании лица утратившим право пользования жилым помещением. Первое, на что обращу внимание – это отличие понятия «право пользования жилым помещением» от «регистрации, прописки». Первично, безусловно, возникновение у лица права пользования (квартирой, комнатой, домом). Такое право может возникнуть по различным основаниям: договор социального найма, договор аренды, договор поднайма или временного найма. Также необходимо отметить, что право пользования является одной из составляющих содержания права собственности. Поэтому, с возникновением у лица права собственности на жилое помещение (или его часть), у него автоматически возникает и право пользования этим помещением.

2. Регистрация, или «прописка», носит уведомительный характер. Гражданин, изменивший место проживания, уведомляет органы внутренних дел о том, что у него возникло законное основание для пользования другим жилым помещением, т.е. – право пользования. Если гражданин не приобрел права пользования жилым помещением, но каким-то образом зарегистрировался в нем («фиктивная прописка»), то лица, проживающие в этом помещении, могут предъявить иск в суд о признании этого гражданина не приобретшим права пользования жилым помещением и, в случае удовлетворения иска, он будет снят с регистрационного учета (выписан) по решению суда. Если гражданин проживает в жилом помещении, то дополнительным требованием искового заявления будет являться выселение. При рассмотрении таких требований обязательно участие прокурора в деле, его заключение имеет большое значение для вынесения правильного решения.

Нередки случаи, когда у гражданина сначала возникает право пользования жилым помещением, он регистрируется по адресу проживания, но потом он выезжает для проживания в другом месте, при этом осознанно, или по забывчивости не снимается с регистрационного учета по прежнему адресу. В таких случаях лица, проживающие в данном жилом помещении и чьи права нарушаются регистрацией указанного гражданина (начисление коммунальных платежей, исходя из количества зарегистрированных, затруднения или невозможность совершать гражданско-правовые сделки без участия данного лица и др.), вправе предъявить иск о признании этого гражданина утратившим право пользования жилым помещением с последующим снятием его с регистрационного учета по данному адресу.

При разрешении подобных споров участие адвоката по жилищным спорам необходимо. Ведь недостаточно только грамотно составить и предъявить исковое заявление в суд – необходимо собрать доказательства, неопровержимо подтверждающие обстоятельства, указанные в исковом заявлении. Необходимо будет грамотно допросить свидетелей в судебном заседании, вторую сторону, обеспечить надлежащее извещение лиц, участвующих в деле и многое другое. Как адвокат, имеющий 14-летний опыт ведения подобных дел, я могу оказать Вам квалифицированную юридическую помощь.

В предыдущем пункте говорилось о жилых помещениях так называемого «вторичного рынка», т.е. уже построенных. Но сегодня все больше людей приобретают жилье на «первичном рынке», т.е. в строящихся домах. По своему опыту скажу: если еще года 2 назад для большинства обратившихся ко мне юридическая помощь заключалась в сопровождении заключения договора на приобретение жилого помещения в строящемся доме (долевого участия, предварительный договор купли-продажи, инвестиционный договор и др.), то последние 1.5-2 года, в период, называемый кризисом, количество строящихся объектов резко сократилось а многие строительные компании не в состоянии сдать объект в срок, либо вообще завершить уже начатое строительство и в суд предъявляются иски о расторжении договора, взыскания цены договора и убытков. Судебная практика по данной категории дел также претерпела значительные изменения: если в 2002 г. мне пришлось добиваться решения вышестоящего суда (кассационной инстанции) для признания того факта, что на отношения, вытекающие из заключенного договора долевого участия, распространяет свое действие Закон РФ «О защите прав потребителей» (и, соответственно, истец освобождается от уплаты значительной госпошлины при предъявлении искового заявления), то на сегодняшний день данная позиция закреплена Верховным судом РФ и предметом доказывания в процессе выступает уже размер убытков, причиненных гражданину в результате неисполнения обязанности строительной организации по передаче квартиры в срок. Радует то, что судебная практика идет по пути защиты имущественных интересов дольщиков. Хочу отметить, что если становится очевидным, что строительная организация (Застройщик) существенно нарушает сроки сдачи объекта в эксплуатацию, что ставит под угрозу передачу квартиры в целом, либо требует с Вас дополнительных выплат, не предусмотренных договором долевого участия (предварительным договором купли-продажи, и т.п.) – без промедления обращайтесь в суд для защиты своих прав, поскольку в противном случае Вы рискуете «встать в очередь» кредиторов в процедуре банкротства данной организации.

3. Споры, вытекающие из деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ). В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса РФ (ЖК), товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Для организации управления в многоквартирном доме собственники его помещений обязаны выбрать один из трех способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией. Если говорить о первичном рынке, т.е. рынке строящегося жилья, то нередки ситуации, когда компания-Застройщик после сдачи дома Государственной комиссии (приемки дома в эксплуатацию) сама же и выступает в роли управляющей организации (либо создает фактически или юридически дочернюю структуру, хозяйственное общество) для управления домом. На сегодняшний день в большинстве многоквартирных домах, особенно недавно построенных, собственники помещений уже организовали товарищества собственников жилья и осуществляют управление домом именно в этой форме. Надо понимать, что, хотя и вступление собственника помещения в ТСЖ не является обязательным, он, тем не менее, обязан выполнять решения общего собрания членов ТСЖ, касающихся, к примеру, размера оплаты коммунальных услуг, расходов на содержание общего имущества и др. Зачастую возникают споры, судебные тяжбы по вопросам законности принятых на собраниях членов ТСЖ решений, легитимности полномочий исполнительных органов ТСЖ (Правление, председатель Правления) и др. В таких ситуациях может быть предъявлен иск о признании решения собрания членов ТСЖ, на котором было избрано Правление ТСЖ, незаконным. Исковое заявление может быть предъявлено как одним, так и несколькими членами ТСЖ, считающих, что собрание прошло с нарушением установленного порядка его проведения и голосования (ст. 146 ЖК). В случае возникновения таких споров, для грамотного отстаивания интересов ТСЖ в суде, целесообразно обратиться к услугам адвоката, специализирующегося в спорах с участием ТСЖ. Причем, во избежание оспаривания в дальнейшем необходимости расходов на оказание ТСЖ юридических услуг, решение о заключении соглашения с адвокатом должно быть принято Правлением ТСЖ, коллегиально. Судебные расходы, понесенные ТСЖ, в том числе и на оплату услуг адвоката, подлежат возмещению согласно ст. 100 Гражданско-процессуального кодекса РФ. В случаях, когда количество дел с участием одного ТСЖ значительно, разумным будет заключить соглашение с адвокатом на юридическое обслуживание. Это значительно сэкономит средства ТСЖ (не надо будет оплачивать каждое заключенное соглашение, гонорар адвоката в этом случае будут составлять ежемесячные фиксированные выплаты). Хотелось бы отметить, что ведение дел в суде с участием ТСЖ, Жилищно-строительных кооперативов, является одной из моих специализаций и, обратившись ко мне для оказания Вам юридической помощи по данной категории дел, я гарантирую, что Вы получите тот максимум, который возможен в Вашей ситуации и допустим действующим законодательством.

4. Определение порядка пользования жилым помещением. Несмотря на кажущуюся простоту формулировки, тем не менее гражданские дела по искам об определении порядка пользования жилым помещением являются одной из наиболее сложной категории дел. В первую очередь это обусловлено тем, что нередки ситуации, когда такой порядок просто невозможно определить физически. Например, в однокомнатной квартире проживают супруги, квартира приобретена в период брака и оба супруга являются сособственниками. Возникает конфликт, брак расторгается, и теперь они уже не составляют единую семью, являются посторонними друг для друга лицами. При этом каждый из бывших супругов имеет право на половину всей квартиры (как жилой площади, так и мест общего пользования). Трудно представить, что единственное жилое помещение в такой квартире – комната – будет разграничена пополам чертой мела на полу, или шкафом. Выход из такой ситуации – продажа всей квартиры и раздел вырученных от продажи денежных средств пополам, но такой вариант возможен только при наличии согласия обоих бывших супругов и ни один суд не вправе заставить их совершить подобную сделку. В подобных делах роль адвоката может сводиться к, своего рода, «буферу» между конфликтующими сторонами и хорошей работой такого адвоката будет являться достижение компромисса между ними, заключение мирового соглашения. В случае, если планировка жилого помещения и его размеры позволяют определить, на основании решения суда, кто чем будет пользоваться, задачей адвоката по жилищному праву будет являться достижение максимально возможного результата для своего Доверителя, исключение возможности нарушения или ограничения его прав, в особенности, когда речь идет о правах несовершеннолетних.

5. Отдельно хотелось бы остановиться на гражданско-правовых сделках с жилыми помещениями. Данная область деятельности адвоката погранична с риэлторской деятельностью, однако есть существенные отличия. В обязанности адвоката в случае, если заключено соглашение на юридическое сопровождение сделки, входит: первичная консультация, правовой анализ имеющихся документов, сбор документов, рекомендации по минимизации затрат, в том числе – по налогообложению, обеспечение «юридической чистоты» сделки – исключение возможности впоследствии оспорить сделку, поиск возможных пороков сделки. Наконец – составление проекта договора, участие в переговорных процессах, контроль процесса государственной регистрации перехода прав на жилое помещение. В обязанности адвоката, по общему правилу, не входит: контрагента по сделке (покупатель, продавец, и т.п.), показ жилого помещения, размещение информации в рекламных изданиях (хотя, в ряде случаев, адвокат может взять на себя и эти функции). Отличие действий адвоката от действий риэлтора заключается в возможности в гораздо большей степени прогнозировать возможные осложнения при совершении сделки, либо могущие возникнуть после того, как она зарегистрирована. Моя практика в этом направлении имеет 14-летний опыт и я могу предложить квалифицированную юридическую помощь в таких случаях, как:

  • Приватизация жилого помещения: сбор необходимых документов, подача заявления в агентство по приватизации, подписание договора приватизации, контроль его государственной регистрации с получением Свидетельства о государственной регистрации права собственности на имя Доверителя. данные действия осуществляются мной исключительно на основании нотариально удостоверенной доверенности, выдаваемой Доверителем и содержащей исчерпывающий перечень полномочий, направленных на достижение результата. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, лицо, действующее на основании доверенности (Поверенный) не вправе осуществлять какие-либо действия по ней в своем интересе.
  • Юридическое сопровождение заключение договора на приобретение жилого помещения в строящемся доме (договор долевого участия, вступление в жилищно-накопительный кооператив, договор простого товарищества, инвестиционный договор, предварительный договор и др.) Я обеспечу: первичный анализ проекта договора, схемы получения квартиры (в случае вступления в соответствующий кооператив), составление протокола согласования разногласий к договору (в случае необходимости) для увеличения объема гарантий Доверителя и минимизации невыгодных для него условий, анализ состояния организации  - Застройщика с использованием полномочий, предоставленных мне, как адвокату, обеспечение интересов Доверителя на переговорном процессе (подбор вариантов, согласование условий договора и т.п.), при заключении договора. Согласно собственной статистике, 90% граждан, которым я оказывал подобные услуги, успешно получили свои квартиры, оставшиеся 10% - расторгли договоры на выгодных для них условиях, либо им было приобретено альтернативное жилье (статистика приблизительна).
  • Юридическое сопровождение сделок на вторичном рынке жилья: купли-продажи, мены, дарения. В отличие от многих моих коллег, я оказываю комплексные услуги: это и юридическая и риэлторская составляющие, поскольку я работаю на договорной основе с рядом риэлторских организаций, уровень и надежность специалистов которых проверен не по одной сделке. Таким образом, если Вы желаете улучшить свои жилищные условия, либо просто продать свою недвижимость, Вы за ту же стоимость получаете «двойной» объем услуг: комплексное сопровождение Вашей сделки профессиональным юристом и риэлторами, заключение сделки на максимально выгодных для Вас условиях и с минимальными рисками для этой сделки быть оспоренной.

В заключение хотелось бы отметить, что приведенный выше перечень услуг адвоката по недвижимости не исчерпывающий. В моей более чем 14-летней практике ни разу не встречалось двух совершенно одинаковых ситуаций, будь то судебное разбирательство о признании сделки недействительной, или юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры. Большой объем занимают такие категории дел, как обжалование действий, бездействий государственных и местных органов в жилищной сфере, споры, связанные с расселением квартир в домах, подлежащих реконструкции, сносу, отказ в постановке граждан на регистрационный учет по месту жительства, снятие с регистрационного учета в судебном порядке и др.

Как уже говорилось, юридическая помощь адвоката может заключаться как в «разовых» услугах (консультация, составление искового заявления), так и в ведении всего дела «под ключ», до достижения предполагаемого результата. Соответственно, в зависимости от объема оказываемых адвокатом услуг, изменяется и их стоимость.

Звоните по телефону +7-921-743-9377
Подробная контакная информация!