Статья

Защита своих жилищных прав в суде

Право человека на жилье относится к основополагающим правам, которые декларирует государство, называющее себя демократическим. Ну, или, стремящееся им стать. К таким же основополагающим правам относятся: право на жизнь, право на здоровье, право на труд, право на судебную защиту, презумпция невиновности и ряд других прав.

В рамках этой статьи я бы хотел рассмотреть реальные возможности защиты своих жилищных прав в суде, предоставленные простому гражданину существующей системой.

Предъявление гражданином в суд искового заявление означает, что он обращается за защитой своего нарушенного права. Поэтому для правильной формулировки искового заявления необходимо сначала ответить на вопрос: а в чем заключается нарушение права? Второй, не менее важный и логично вытекающий из первого вопрос: кто нарушил право? Ответ на первый вопрос станет базой искового заявления, или его основанием. Ответ на второй вопрос позволит определить ответчика – именно от него будет требоваться совершить определенные действия, либо наоборот – обязать его воздержаться от совершения каких-либо действий.

Рассмотрим несколько конкретных примеров.

Жилое помещение (комната, квартира) может принадлежать гражданину на праве собственности и тогда можно говорить о защите прав собственника. Также, довольно часто встречаются случаи, когда гражданин пользуется жилым помещением на основании договора найма, социального найма. В разговорной речи еще употребляется понятие «прописка». В Древнем Риме у юристов существовало правило: «Принадлежность следует судьбе главной вещи». Если провести небольшую аналогию, то получим: первично («главная вещь») – возникновение у гражданина права пользования жилым помещением. Возникает оно на основании договора, например – социального найма (когда жилое помещение является собственностью государства), вторично – «прописка», «регистрация». Более правильным с точки зрения юридической терминологии является «регистрация гражданина по месту жительства». Эта формулировка взята из подзаконного нормативного акта с длинным и сложным названием – «Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию» и утверждены эти Правила Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995г. № 713. Кроме того, существует Федеральный закон от 25.06.1993г. № 5242-1  под названием «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (он имеет бОльшую юридическую силу, нежели указанное Постановление Правительства). Согласно ст.1 данного закона, «в соответствии с Конституцией Российской Федерации и международными актами о правах человека каждый гражданин Российской Федерации имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации.» Таким образом, практически любой гражданин (имеются в виду граждане России) вправе по своему усмотрению определить, где ему проживать, но при этом жилое помещение он может занять при наличии законных оснований, например – по договору социального найма. А вот заключив такой договор, у гражданина возникает обязанность в течение 7 дней зарегистрироваться по данному адресу (п.16 Правил).  Иными словами, он уведомляет регистрирующий орган о своем новом месте жительства.

Однако, для большинства государственных органов, большее значение имеет именно регистрация гражданина, его «прописка». Учет и обслуживание граждан различными структурами осуществляется именно по месту их прописки. Если гражданин выехал для проживания по другому месту, он обязан сняться с регистрационного учета по предыдущему адресу (нельзя быть «прописанным» одновременно по двум адресам). Но очень часто встречаются случаи, когда по каким-либо причинам гражданин этого не делает. Несмотря на то, что, согласно ст. 83 Жилищного кодекса РФ (ЖК) право пользования жилым помещением у гражданина прекращается с момента его выезда, формально он остается зарегистрированным по данному адресу со всеми вытекающими для остальных проживающих лиц неприятными последствиями. А последствия могут быть самые разные. Самое безобидное – ежемесячная квартплата по количеству «прописанных», а следовательно – и с учетом нашего гражданина. Такое жилое помещение нельзя приватизировать без его участия. Гражданин может заключить кредитный договор, указав в нем адрес «прописки» и, когда соответствующие службы банка начнут искать неплательщика, они, первым делом посетят….. правильно, именно ту квартиру, где «прописан» гражданин. Вот тогда-то и приходится прибегать к судебной защите жилищных прав оставшихся проживающих в квартире лиц. В суд по месту нахождения квартиры (назовем ее «спорной») подается исковое заявление о признании не сохранившим право пользования жилым помещением (первое требование, «адресованное» непосредственно гражданину) и об обязании соответствующего (регистрирующего) органа снять данного гражданина с регистрационного учета. Раньше подобная категория исков называлась «о признании утратившим право пользования жилым помещением». По моему мнению, существенной разницы в сути этих названий нет, но позиция Верховного Суда РФ по данному вопросу несколько отличается от мнения автора данной статьи. Результат рассмотрения такого иска зависит от нескольких факторов. В первую очередь – это присутствие, либо отсутствие ответчика, т.е. – гражданина, который уехал, но не «выписался». При рассмотрении дела в отсутствие ответчика велик риск последующей отмены решения суда по причине нарушения процессуальных прав ответчика (права лично участвовать в заседаниях, давать объяснения и т.д.) А для любого судьи одним из показателей его деятельности является количество отмененных решений этого судьи. Поэтому надлежащее извещение ответчика – весьма важная задача, в том числе – для истца. Вторым немаловажным фактором для успешного исхода дела является представление истцом в материалы дела достаточных доказательств перемены ответчиком места жительства, возникновение у него права пользования жилым помещением в другом месте. Способы доказывания данных обстоятельств могут быть самые разные, включая услуги детективных агентств. Большую пользу принесут и свидетельские показания, желательно лиц, проживающих в соседних квартирах/комнатах. Я не ставлю перед собой задачу разобрать весь процесс по данному виду исков, каждое дело индивидуально и шаблонами здесь мыслить нельзя. Главное – понять общие принципы, те обстоятельства, которые обязательно должны быть доказаны и возможные способы доказывания.

В приведенном примере мы рассмотрели вариант, при котором у гражданина изначально возникло право пользования жилым помещением, но потом,  по каким-то причинам, он его утратил (не сохранил). Рассмотрим теперь другой вариант. Гражданина «прописывают» в спорной квартире фиктивно, т.е. он и не собирался в ней жить, «прописка» ему нужна была для других целей. Соответственно, гражданин не вселяется в квартиру, не живет в ней, соседи его ни разу не видели… Через какое-то время возникает необходимость, к примеру, приватизировать квартиру, но как это сделать с учетом зарегистрированной в ней «мертвой душой»?

В таком случае мы имеем дело с другой категорией исков – иск о признании не возникшим (не приобретшим) право пользования жилым помещением. От рассмотренной выше категории исков данная категория отличается тем, что, признавая гражданина не приобретшим право пользования жилым помещением, мы, автоматически, требуем также признать отсутствие оснований для его регистрации по данному адресу (хотя формулировка этого требования в иске звучит также, как и в первом случае – «обязать регистрирующий орган снять… с регистрационного учета по данному адресу»).  Отличается и предмет доказывания. Если в первом случае мы доказывали, что гражданин «…жил, жил, выехал, начал постоянно проживать там, куда выехал…», то здесь мы должны доказать, что гражданин не вселялся в спорную квартиру, никогда в ней не проживал, а проживает совсем в другом месте (пожалуй, самый сложный элемент доказывания). Способы доказывания здесь во многом схожи с первым примером: это и показания свидетелей, и Акты о непроживании обслуживающей организации, и запросы в различные учреждения и организации по месту фиктивной прописки гражданина на предмет его обращений (поликлиника, аварийная служба, учебное заведение, органы внутренних дел и пр.) Присутствие ответчика на судебном заседании также весьма желательно, это ускорит процесс и увеличит шансы на благоприятный исход дела. Ряд доказательств целесообразно собрать еще до подачи искового заявления в суд и здесь будет не лишним прибегнуть к помощи адвоката, у которого гораздо больше полномочий по сбору доказательств. В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 6 Федерального закона РФ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» от 15.05.2002 г., адвокат вправе  собирать сведения, необходимые для оказания юридической помощи, в том числе запрашивать справки, характеристики и иные документы от органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также общественных объединений и иных организаций. Указанные органы и организации в порядке, установленном законодательством, обязаны выдать адвокату запрошенные им документы или их заверенные копии не позднее чем в месячный срок со дня получения запроса адвоката.

Подводя итог, хотел бы сказать следующее: решая свои юридические вопросы в суде, ни в коем случае не следует ориентироваться на ставшие весьма популярные в последнее время телевизионные передачи на тему гражданских и уголовных процессов. То, что реально происходит в залах судебных заседаний наших судов весьма далеко от того, что показывается по телевизору. Существующая судебная система далека от совершенства, но иного законного способа защитить свои права, к сожалению, пока не существует.


Адвокат Адвокатской консультации № 31
Санкт-петербургской Городской коллегии адвокатов
Афанасьев А. В.